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《民法典》视角下的二手房成交参考价政策引发交易纠纷后能否适用情势变更原则的探析

Author：范鹏飞罗雨 | 2021.05.11

2021年2月8日，深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，并同时公布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格，参考价格大幅低于政策发布前的市场报价或成交价。自此，深圳这座长期引领全国房地产市场的热点城市率先建立了二手房成交参考价格发布制度。政策公布后，中介不再公布业主高于参考价的二手房报价，银行按二手房成交参考价执行贷款发放，深圳楼市进入了相对冷静的阶段。此后，东莞、无锡、成都、宁波相继跟进发布二手房成交参考价以稳定房市，西安、南京等热点城市也纷纷发文或发声表示将建立二手房成交参考价发布机制。

二手房成交参考价的发布之所以能够一针见血的抑制楼市过热，最重要的影响在于银行信贷的缩紧，银行执行二手房参考价，导致买方能够贷到的资金明显减少。在此背景下，对于成交参考价发布前后已订立的二手房买卖合同，往往会因买受人可获贷款资金减少导致合同无法继续履行而产生争议，买受人也往往会主张政府政策属于不可抗力或情势变更以期免除责任。而2021年1月1日实施的《民法典》也对原有《合同法》体系下的情势变更原则进行了调整，本文尝试从《民法典》调整后的规定出发，结合司法判例，针对二手房成交参考价政策引发的交易纠纷能否适用情势变更原则进行解读，以供探讨。

一不可抗力与情势变更的法律规定及区别

（一）不可抗力

《民法典》180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《民法典》对不可抗力的规定沿用了原《民法总则》《合同法》的相关规定。不可抗力是独立于人的行为之外，不受当事人意志所支配的现象，是人力所不可抗拒的力量，是法定的免责事由之一。因不可抗力造成不能履行合同的，可以部分或者全部免除责任。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

（二）情势变更

1.法律规定沿革

合同中的“情势变更”规则最初规定于《合同法司法解释（二）》第26条，《民法典》以法律形式重新明确了合同中情势变更的适用规则，相比《合同法司法解释（二）》的规定，有一定的变化，需要对其中的变化进行比较解读。

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2.《民法典》对“情势变更”规则变化解读

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（三）不可抗力与情势变更比较

1.相同点

二者均非商业风险，也都是当事人事先无法预见的情形；二者的发生及其影响均不可归责于当事人；二者均可能对合同的履行和责任承担造成影响，并产生相应法律后果；二者对于合同的影响均出现于合同订立之后履行完毕之前。

2.不同点

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3.小结

根据《民法典》的上述规定，不可抗力与情势变更因二者都强调不可预见性和不可归责性，故在具体适用过程中容易引起混淆。二者的本质区别在于，不可抗力具有不可克服性，情势变更则并不必然导致合同无法履行，而是交易基础发生不可预见的重大变化后继续履行有悖于公平原则，此时应允许当事人变更或解除合同。

我们认为，如买受人以二手房成交参考价政策进行抗辩的，因该政策导致的结果是银行贷款金额减少，如买受人相应提高首付资金，则合同仍可继续履行，故该结果并非具有不可克服性，也不必然导致合同无法履行，故该政策不属于不可抗力制度评价范围，而应适用情势变更原则加以具体考量。

二政府政策能否构成不可抗力或情势变更

（一）司法实践中对政府政策是否构成不可抗力或者情势变更通常结合以下因素考量：（1）是否属于不能预见、不可归责于双方的客观情况；（2）是否对合同的履行产生实质的影响且继续履行对一方明显不公平；（3）不属于商业风险。本文列举最高人民法院的相关案例加以说明。

1.认定政府政策属于不可抗力或者情势变更

最高人民法院（2018）最高法民终106号民事判决书：2006年12月20日，腾龙芳烃公司与中南设计院签订《勘察设计及设备采购总承包合同》，后在该合同履行过程中，厦门市人民政府宣布缓建案涉项目，国家相关部委批准案涉项目迁址建设，该事件属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，一审法院认定该事件构成情势变更，并无不当。

2.认定政府政策不属于不可抗力或情势变更

最高人民法院（2017）最高法民终654号民事判决书：《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》(国发〔2013〕41号)文件、《国务院关于钢铁行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》(国发〔2016〕6号)、《国土资源部关于支持钢铁煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》(国土资规〔2016〕3号)，是国务院为遏制产能盲目扩张，加快产业结构调整、促进产业转型升级而面向全国各级政府及相关部门发布的指导性意见，属于宏观性政策文件，与当事人停产无直接和必然关系。在合同履行过程中，钢材市场价格低迷，当事人保护性停炉只是其为适应市场环境而实施减亏战略的正常经营策略调整，属于一般的商业风险，不能据此认定其无法生产，也非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

最高人民法院（2015）民一终字第181号判决书：《协议书》和《补充协议》约定张洪毅的主要义务是返还投资款，国家对煤矿行业的政策调整，对于《协议书》和《补充协议》的履行来讲，不属于不可抗力情形，张洪毅关于不可抗力免责的主张于法无据。

（二）二手房领域司法实践判例（以深圳地区为例）

本次二手房成交参考价政策由于实施不久，尚未出现法院公布的案例，本文结合深圳市以前房地产调控政策的司法实践，提供参考。

深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初25495号民事判决书：涉案合同未明确约定首付款的金额，即双方并未约定涉案房产首付款为四成，且合同亦约定原告无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道后10日内补足应付房款。综上，《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的发布导致原告购买涉案房产的首付比例由四成变为七成，并不构成不可抗力。

广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终18618号：在本案诉讼之前的合同履行过程中，由于涉案合同的履行受深圳出台新的限购政策规定，杨某贷款的首付比例不低于70%，杨某担心贷款首付比例无法通过首付四成的贷款审批而未继续履行支付第二笔定金及办理资金监管的合同义务，系因不可归责于双方的事由。因此，杨某上诉称因其不符合限购政策的要求无法继续履行，合同应予解除的理由成立，本院予以支持。一审判决杨某向丁某支付违约金不当，本院予以纠正。

深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初3009号民事判决书：按照当时执行的政策，原告需要支付的定金加首付款金额应不低于4成。虽然10月4日出台新政策，导致原告首付款比例不能低于5成，但从原告此后向被告的陈述来看，原告自称无力支付四成首付，就是因为只能支付3成首付才购买涉案房产。可以看出即便没有出台104新政，原告也无法完成支付购买涉案房产首付款的合同义务，而支付购房款是原告的主合同义务。…在双方约定的支付首付款期限届满之前，原告已明确表示不愿意继续履行合同。被告据此有权解除合同并没收原告支付的定金50万元。

深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初11898号：涉案房屋买卖合同签订及买方主体变更时间，均早于限购政策实施，上述文件签订时李孟飞具备购房资格。限购政策实施后，截至合同约定的过户期限2016年12月31日，李孟飞不具备相应购房资格，两被告亦未能举证证明其具备相应的购房条件本院认为，涉案《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》不能继续履行的根本原因是实施新的房地产限购政策，该事由不可归责于双方当事人，锁进展、李孟飞作为买方要求解除，本院予以支持。

三本次二手房参考价政策能否适用情势变更原则分析

结合前述法律规定及司法裁判观点，法院在认定政府政策是否可适用情势变更原则时，需要结合个案具体情况综合判定。具体而言，需要结合在政策发布前业已订立的二手房买卖合同的具体约定及政策发布后对合同履行的具体影响等加以综合分析判定。

1.本次二手房参考价政策存在被法院适用情势变更原则的可能性，但如合同已明确约定买方的贷款无法（足额）获批时，也应及时支付（补足）购房款的，则买方主张本次政策属于情势变更将无法得到支持。

广东省高级人民法院《关于银行房贷政策调整引起的房屋买卖合同纠纷适用法律问题的批复》（粤高法民一复字〔2010〕12号）曾指出：“银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，即买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。当然，如果当事人签订的买卖合同中明确约定即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务的，不得因房贷政策调整而免除其违约责任。”

同样的，上述处理原则也在广东省高级人民法院2017年发布《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的指引》时得到进一步贯彻。该指引第二十九条第二款规定：“房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的，不予支持。”第三款规定：“买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。”

从上述规定可以看出，本次二手房参考价政策属于政府房地产调控措施之一，并导致银行贷款金额大幅降低，该等情况存在被人民法院适用情势变更原则的可能性。但如合同中已事先约定即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务的，则不能适用情势变更。事实上，大部分通过正规二手房中介机构订立的二手房买卖合同，由于合同文本的固定性，一般都有如银行批准贷款不足时买受人应及时补足差额部分房款的相关约定。

《民法典》虽将情势变更规则明确列入法典，但意思自治才是民法的基石，应当严守，情势变更只能是例外。如果买卖双方事先已在合同中对于贷款无法获批或银行批准贷款不足时如何处理进行了明确约定，则说明买方在缔结合同时已事先充分考虑了贷款不足时可能带来的风险。此后虽然因为二手房参考价调控政策的出台导致银行贷款大幅减少，但该等批贷不足的情况已不属于双方事先无法预计的情形，应属于商业风险，不能再通过适用情势变更规则对合同加以变更或解除。

2.合同约定银行批准贷款不足时买方可以解除合同的，从约定，无需适用情势变更。

如买卖双方事先在二手房交易合同中明确约定了首付款金额及贷款金额，并约定如银行批贷不足，买方可以解除合同的，同样应依照双方已达成的合意进行处理。参考价政策出台后导致买方无法足额获得银行贷款，此时买方享有了合同约定的解除权。

不同于适用情势变更原则情况下的合同解除，买方此时起诉解除合同的，实质上是要求法院是对其享有的约定解除权进行司法确认。而受情势变更影响的买受人虽可以请求法院变更或解除合同，但其并不享有实体意义上的变更权或解除权，仅在程序上可以向司法机关提出变更或解除合同的请求，但最终是否有必要变更或者解除合同是不确定的，由司法机关根据案件事实进行裁量。

3.本次二手房参考价政策的发布可以适用情势变更的条件

根据前述分析，我们可以大致归纳买受人主张本次发布的二手房参考价调控政策导致银行批贷不足属于情势变更的必备条件：

（1）房屋买卖合同必须订立在二手房参考价政策发布以前。情势变更原则所要求的合同基础出现重大变化的情况必须具有无法预见性，如二手房买卖合同订立时政府调控政策已经出台，则该调控政策已属于合同订立时的基础情况，无法再以该调控政策主张情势变更。

（2）房屋买卖合同明确约定了买方仅通过银行按揭贷款的方式支付房款，并明确约定了首付款金额及贷款金额。如除了按揭贷款外，双方还约定了可选择一次性付款或分期付款的，则调控政策并不导致合同存在履行障碍。

（3）二手房参考价政策导致买受人贷款申请无法获批或可获批准的贷款金额大幅降低。二手房参考价政策出台后，银行可能有对于热点楼盘暂停批贷的情况，并导致买受人无法获得贷款批准。而对于实际成交价大幅高于参考价的二手房，银行按参考价确定可贷款金额，则势必导致买受人可贷款金额出现大幅降低，买受人必须自行补充差额部分作为首付款才能继续履行合同，而二手房交易动辄上百万元甚至数百万元的首付款差额，显然足以动摇合同订立时的基础情况。此时，合同原已明确约定的首付款金额及贷款金额就具有重要了的对比意义。反之，如参考价与实际成交价相差不大的二手房交易，银行批贷金额并未出现大幅降低的情况，买受人主张该调控政策属于情势变更的，则很难获得法院支持。

（4）房屋买卖合同未约定银行批贷不成或批贷严重不足时如何处理。如合同已对该等情况有所约定，则应遵照合同约定执行。只有合同没有约定如何处理该等足以导致合同履行基础发生重大变化的情况时，司法机关才需要应买受人的申请结合案件事实考虑是否需要适用情势变更原则对双方的合同进行变更或调整。

四结语

1.房地产调控政策的出台一般在执行层面均会设置过渡期，过渡期内会延续旧政策，以避免对正在进行的交易产生影响。对于本次二手房参考价政策，部分银行的处理也是对于订立在二手房参考价发布以前的房屋买卖合同仍按原政策批准贷款，对于订立在二手房参考价发布以后的房屋买卖合同则按照二手房参考价批准贷款。如果银行的贷款政策设置了过渡期，并明确对于订立在调控政策以前的合同并不执行新的贷款政策的，买受人不得以参考价发布主张情势变更并进而要求解除合同。

2.买受人选择以参考价政策出台构成情势变更为由解除二手房买卖合同的，应当十分谨慎，否则一旦无法认定情势变更，即很容易构成违约。必要时，可以寻求专业人士的帮助，避免造成更大的损失。

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