涉人防车位民事案件相关法律问题研究

Author：候蓓丽 | 2020.04.16

一涉人防车位民事案件的类型及特点

（一）案由分布广，但比较集中

检索出的256件案件中，涉人防车位案件主要分布的案由如下：商品房买卖合同纠纷144件、物业服务合同纠纷47件、建筑物区分所有权纠纷17件、确认合同无效纠纷9件、排除妨害纠纷8件、业主知情权纠纷2件、租赁合同纠纷2件、装饰装修合同纠纷2件、侵权责任纠纷2件、用益物权纠纷1件、不当得利纠纷1件。可见，人防车位在合同、物权方面容易产生纠纷。

（二）集体诉讼案件多，当事人一方多为房地产开发企业

从检索出的案件数量分布来看，集体诉讼案件占有较大比例。例如，检索出的256件案件中，涉及北京星华蓝光置业有限公司商品房预售合同纠纷案共计142件（一审123件、二审19件）、涉及北京金鹏顺发物业管理有限公司物业服务合同纠纷33件、涉及北京匠心置业有限公司等建筑物区分所有权纠纷案件17件。

（三）案件数量呈现逐年递增趋势

从案件数量分布的年份来看，在2017年之前，案件数量并不多。从2017年开始，涉人防车位民事案件的数量逐年增长，特别是2019年，案件数量成倍增长。

二涉人防车位民事案件相关问题研究及要点提示

（一）人防车位的所有权问题

1、人防工程的性质决定了人防车位的特殊性

人防车位是指利用人防工程而设置，平时可用于停车的车位。根据《人民防空法》第二条之规定，从性质上看，人民防空是国防的组成部分，是人防工程的存在形式之一，只不过是在人防工程战时防御功能之外，另外开发出了平时停车的使用功能。即人防车位是平时可以用于停放车辆的人防工程。这是其与普通车位的区别之一。

关于人防工程，《人民防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”可见，人防工程可以分为两大类，一类是可以单独建设的人防工程（简称单建人防工程），另一类是结合地面建筑修建的人防工程（简称结建人防工程）。

《人民防空法》第二十条规定：“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”第二十二条：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”根据上述规定，人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。可见，人防工程不仅具有战备性，而且具有平战结合性，以及与城市建设相结合的特点。因此，在城市建设中，很多建筑物都规划有人防工程设施。关于人防工程中用于车位的情况下，往往容易产生人防车位所有权、使用权等争议。

2、关于人防车位所有权的法律法规规定

（1）法律规定

目前，《物权法》对于人防工程及人防车位的所有权归属并没有具体明确的规定。《物权法》第五十二条第一款规定：“国防资产属于国家所有。” 《民法典（草案）》（2019年12月16日）第二百五十四条规定：“国防资产属于国家所有。”关于国防资产，《国防法》第三十七条规定：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”这里仅规定了国家直接投入建设的国防物资的归属。然而，根据《人民防空法》第二十二条之规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。实践中，很多房地产开发企业在开发房地产时需要按照规划修建与民用建筑相结合的防空地下室，比如结合住宅小区、商住楼、公寓、宿舍等民用建筑依法建设的防空地下室和机关、企事业单位自筹资金建设、使用和管理的人防工程。对于这种人防工程用作地下车库的所有权归属，法律并未予以规定。

另外，《物权法》第七十四条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中对车位归属的认定，也只是针对建筑区划内规划用于停放汽车的车位，并未明确规定利用人防工程而设置的车位。

《人民防空法》第五条第二款也仅仅规定了收益归属，即“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”也就是说，目前，法律层面，仅规定了人防工程的投资者平时对人防工程的使用、管理、收益权，对所有权归属并未予以规定。

（2）行政法规、规章及规范性法律文件

我国现有的行政法规并没有对人防车位所有权问题予以明确规定。根据《城市地下空间开发利用管理规定》（2001年修正）第二十五条之规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。虽然，这里规定了“谁投资、谁所有”的问题，但根据《物权法》第五条“物权法定”的原则，物权的种类和内容，由法律规定。但目前，法律层面，关于人防车位的规定是缺失的。

3、人防车位的所有权归属问题

《人民防空法》第二条规定：“人民防空是国防的组成部分。”第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”从人防工程的性质和规定内容来看，结建人防工程中的人防车位应当属于国家。实践中，房地产开发企业在建设项目时，必须依据国家相关规定建设人防工程，进行投资，当然，建成后，平时也由投资者使用管理并获得收益，也体现了公平原则。因此，司法实践中，法院主要针对人防车位的使用权予以判定，而不是所有权。

（二）人防车位的使用权问题

虽然，法律层面没有对人防车位所有权问题进行规定，但是在司法实践中，法院往往会涉及人防车位的使用权问题。

1、人防车位使用权的法律依据

《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”也就是说，物权的创设，应当遵循物权法定的原则。根据《人民防空法》第五条之规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。也就是说，投资者对人防车位有权使用、管理、收益。所以，人防车位在性质上应当属于用益物权，投资者可以占有、使用和收益，但是不能处分人防车位。

2、人防车位使用权确定的司法审查要点

（1）审查人防车位的规划

《人民防空法》第十九条第二款规定：“国家根据国防建设的需要，结合城市建设和经济发展水平，制定人民防空工程建设规划。”实践中，对于涉案车位是否属于人防工程，需要审查涉案车位所在建设项目的规划。需要注意的是，结合住宅小区、商住楼、公寓、宿舍等民用建筑依法建设的地下室并非都是防空工程，有的地下室的所有权人是房地产开发企业，对于利用该地下空间设置的车位，属于产权车位，并非人防车位，因此，有必要通过规划加以区分。

（2）人防车位的面积是否计入公摊面积

建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房【1995】年517号）第九条公用建筑面积计算原则规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”实践中，可以查看土地测绘报告、房屋登记表上是否记载或注明“人防建筑面积不在总建筑面积内”之类的字样。如果没有计入公摊面积，则涉案人防车位不属于小区业主的共用部分。（3）审查人防工程的投资建设主体

《城市地下空间开发利用管理规定(2001修正)》第二十四条规定：“城市地下工程由开发利用的建设单位或者使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查。”根据第二十五条之规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。因此，对于投资主体需要予以审查。

（4）是否按规定办理备案批准手续

投资者有权对人防车位占用、使用、收益，但不代表其不履行任何程序即可行使权利。我国实行人防工程使用许可制，只有经过国家相关主管部门备案批准，办理使用权证，使用人才能合法使用人防车位。例如，《北京市人民防空工程平时使用行政许可办法》（京人防发〔2019〕105号）第五条规定：“人防工程平时使用行政许可办理可采用网上全程办理。各区人民防空主管部门应当将许可事项、审批依据、申请条件、办理流程、办结期限以及需要申请人提交的全部材料目录和申请材料示范文本等,在办理窗口和网站上公示。”依据上述规定，人防工程使用权、管理权归投资者享有，人防工程的使用权及管理权的取得属于行政许可范畴，由行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，依法进行审查并准予其从事特定的活动。

另外，国家主管部门对人防工程的设计、施工也规定了相应的标准和要求，投资者也应当按照规定进行。比如《人民防空法》第二十三条规定：“人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。人民防空工程专用设备的定型、生产必须符合国家规定的标准。”

3、人防车位使用时应当注意的问题

（1）车位应当首先满足业主的需要

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。既然人防车位属于规划车位的一种，在使用时，应当符合法律、法规之规定，首先满足业主的需要。

（2）人防车位使用证使用应当符合相关规定注意人防车位使用的有效期限。《人防工程使用证》一般都载有有效期，有效期开始日期为许可决定作出的日期,使用者应当在有效期内遵照有关法律法规规定使用人防工程。如果需要延期，应当及时提出申请。例如《北京市人民防空工程平时使用行政许可办法》（京人防发〔2019〕105号）第十八条规定：“人防工程平时使用许可事项需要申请延期的,申请人应当在该人防工程平时使用行政许可有效期届满30个工作日前,向原发证的区人民防空主管部门提交相应申请。”

依法使用人防车位。使用人不能有以下行为：擅自拆改人防工程主体结构、拆除人防工程设备设施或者采用其他方法危害人防工程安全和防护效能；擅自改变批准使用；存在安全隐患,未按要求整改到位;不落实安全使用措施、不履行安全管理责任;利用人防工程从事危害社会秩序和公共安全的违法犯罪活动;未取得人防工程使用权等。例如，《北京市人民防空工程平时使用行政许可办法》（京人防发〔2019〕105号）第十五条规定：“《人防工程使用证》不得伪造、涂改、倒卖、出租、出借、转让。《人防工程使用证》应当悬挂在人防工程管理用房等明显位置。”

【案例1】武可馨与北京诚通房地产开发有限公司排除妨害纠纷案

案号：(2018)京02民终12236号

审理法院：北京市第二中级人民法院

裁判要点：涉案车位处于规划设计的人防工程位置，其面积未计入公摊面积，因此涉案车位不属于涉案小区业主的共用部分，业委会无权对该车位进行处置。而诉争的车位是否属于人防工程位置，不以是否在人防工程管理部门备案为准，而应以建设设计规划为准。

法院观点：根据法院查明的事实，涉案车位处于规划设计的人防工程位置，其面积未计入公摊面积，因此涉案车位不属于涉案小区业主的共用部分，业委会无权对该车位进行处置。而诉争的车位是否属于人防工程位置，不以是否在人防工程管理部门备案为准，而应以建设设计规划为准。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《城市地下空间开发利用管理规定(2001修正)》第二十四条规定：城市地下工程由开发利用的建设单位或者使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查。第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。因此诚通公司对于诉争的涉案车位享有占有、使用及收益的权利，并有权将涉案车位占有、使用的权益进行转让或出租。本案中，诚通公司以武可馨侵占涉案车位，侵犯了诚通公司对诉争车位的有权占有为由，要求武可馨排除妨害，诚通公司起诉本案主体适格。

【案例2】北京天平房地产开发经营有限责任公司与北京市海淀区乐府家园业主委员会、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司侵权责任纠纷案

案号：(2019)京01民终3601号

审理法院：北京市第一中级人民法院

裁判要点：房屋土地测绘技术报告、房屋登记表中会注明人防工程面积是否计入公摊面积。开发建设单位使用涉诉人防工程应当得到相关行政部门的行政许可。

法院观点：本案中，天平公司系涉诉小区的开发建设单位，在小区开发建设中按照建设规范要求进行人防工程配套建设，其后，天平公司向相关部门申请使用涉诉人防工程，并先后与田村路街道人防办、海淀人防工管中心签订《人防工程安全使用责任书》《人防工程安全管理责任书》，海淀人防工管中心就本案诉争人防工程向天平公司出具《人防工程使用意见书》、天平公司就本案诉争人防车位获得经田村路街道人防办审批的《人防工程（在用）备案书》，北京市海淀区民防局向天平公司出具了《人防工程使用证》。根据天平公司提交的上述一系列证据可以得出，天平公司作为涉诉小区的开发建设单位使用涉诉人防工程得到了相关行政部门的行政许可，而乐府家园业委会及长城公司北京物管分公司承认目前并未就涉诉人防车位的使用权获得相关行政部门的许可授权，故根据现有证据来看，天平公司理应享有涉诉人防车位的使用权及管理权。

（三）买卖人防车位合同的效力问题
根据《合同法》第五十二条之规定，损害社会公共利益的合同为无效合同。根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，人民防空是国防的组成部分；一切组织和个人都有得到人民防空保护的权利，都必须依法履行人民防空的义务；国家保护人民防空设施不受侵害，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。根据上面分析，虽然法律并未明确规定人防车位所有权归属问题，但投资者也只有用益物权，而没有处分权。因此，人防车位只能占用、使用、收益，而不能处分，否则，将导致合同无效。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

【案例3】刘文化与中国人民解放军陆军装甲兵学院等确认合同无效纠纷案

案号：(2019)京0106民初38636号

审理法院：北京市丰台区人民法院

裁判要点：因涉案车位属人防设施，任何组织或个人不得侵占，而对于人防设施所有权的转让，会造成对社会公共利益的损害，故海军研究院与刘文化之间订立的出售涉案车位的合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

法院观点：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；损害社会公共利益的合同为无效合同。根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，人民防空是国防的组成部分；一切组织和个人都有得到人民防空保护的权利，都必须依法履行人民防空的义务；国家保护人民防空设施不受侵害，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。本案中，刘文化与海军研究院之间就出售涉案车位达成的约定系口头形式订立的合同，虽装甲兵学院主张涉案车位的出售实际只是使用权的转让，但其未就此提交充分证据，且作为合同相对方的刘文化及海军研究院均认为该出售系所有权的转让，故本院对装甲兵学院的该项意见不予采信。因涉案车位属人防设施，任何组织或个人不得侵占，而对于人防设施所有权的转让，会造成对社会公共利益的损害，故海军研究院与刘文化之间订立的出售涉案车位的合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。另，海军研究院主张其受装甲兵学院委托向刘文化出售车位，且其已将地下车位费交与装甲兵学院，故应由装甲兵学院承担返还义务。但根据本案证据情况，海军研究院系万泉寺小区的参建单位，其向本单位的离退休干部出售车位的行为难以认定为系受装甲兵学院的委托，故本院对海军研究院的该项意见不予采信。根据合同相对性原则，海军研究院应向刘文化返还购车位费11.35万元，刘文化亦应将相应车位返还。最终，法院判决出售车位的合同无效。

（四）商品房预售合同中关于人防车位交付之约定

1、是否按约定条件交付

实践中，很多地方都制定了当地的商品房预售合同示范文本，人防车位属于与商品房交付有关设施设备的，也会进行相应约定。例如《北京市商品房预售合同》（BF—2016 —0116）第九条商品房交付条件中，第4项约定“已取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件”；第十条商品房相关设施设备交付条件第（二）项对公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）进行了约定。

【案例4】郭海洪与北京东亚信中国际会展中心有限公司房屋买卖合同纠纷案

案号：(2018)京0116民初7089号

审理法院：北京市怀柔区人民法院

裁判要点：房地产开发企业应当按照商品房预售合同的约定，将达到使用条件的地下停车场按时交付使用。

法院观点：依照《预售合同》的约定，郭海洪全额支付了购房款，东亚信中公司应当确保合同所称公共停车场于2016年11月30 日达到使用条件。

首先，根据我国物权法的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，本案《预售合同》中约定的公共停车场亦应首先满足涉案小区业主的使用需要。因此，《预售合同》所称公共停车场虽有“公共”之名，但该“公共”与面向不特定人的、按具体使用时间收费的市行政区域内机动车公共停车场之“公共”意义相区别，市行政区域内机动车公共停车场的面向对象应为社会不特定公民，而《预售合同》所称公共停车场的面向对象应为小区业主。

其次，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据本案《预售合同》的约定，商品房未分摊的建筑物、构筑物包括但不限于车库、车位及国有土地使用权不随该商品房转让，其所有权、使用权、处分权、收益权的各项收益均归东亚信中公司所有，再结合双方在《预售合同》与服务手册中就车辆停放管理达成的约定，可以认定涉案小区B区地下停车场不属于业主共有，其归属由当事人约定。东亚信中公司辩称为满足小区业主需求，涉案小区B区地下停车场即《预售合同》所称公共停车场，该停车场已按《预售合同》约定具备使用条件，其中的人防车位面向所有小区业主出租，并提出还有剩余车位可供业主租赁。根据双方当事人的庭审陈述及本案现有证据，现涉案小区B区地下停车场的使用对象为包括郭海洪在内的所有涉案小区业主，符合《预售合同》所称公共停车场中“公共”的含义，可以认定该地下停车场即《预售合同》所称公共停车场。因交房后郭海洪与其他业主即使用了该地下停车场，故该地下停车场自郭海洪交房时已达到使用条件，东亚信中公司履行了有关公共停车场按时交付使用的合同约定。因此，本院对东亚信中公司已交付公共停车场的辩称意见予以采信。对郭海洪要求东亚信中公司指出公共停车场的位置的主张不予支持。

最后，郭海洪如欲使用公共停车场，应按照《预售合同》的约定，通过购买或租赁的方式从东亚信中公司取得车位的使用权，故其要求东亚信中公司即刻归还其享有使用公共停车场的权利，于法无据，本院不予支持。至于郭海洪要求东亚信中公司给付未交付公共停车场违约金的诉讼请求，因双方未在《预售合同》中进行约定，东亚信中公司亦已实际交付了《预售舍同》约定的公共停车场，郭海洪的该项主张没有事实和法律依据，本院亦不予支持。

2、逾期交付的法律后果

无论是合同约定，还是《合同法》规定，房地产开发企业都应当按合同约定交付车位，当然包括人防车位。如果逾期，房地产开发企业将承担违约责任。

首先，违约金赔偿损失应当予以重视。业主起诉北京星华蓝光置业有限公司商品房预售合同纠纷案，虽然单个案件标的额不大，赔偿金额不高，但如果上百个业主起诉，赔偿的违约金额对于房地产开发企业来说，也是一笔巨大的损失。因此，对于此类案件，应当规划整体解决方案，而不能头疼医头，脚痛医脚。

其次，判决既判力问题应当重视。如果法院对于逾期交付车位的事实予以认定，该判决中对该事实的认定可以作为后续案件的事实认定，也会引发更多的诉讼，业主纷纷起诉，对于房地产开发企业来说，造成诉累。

再次，加强与业主的沟通与调解。如果的确存在逾期交付人防车位的情况，应当与业主进行有效沟通，如果非因房地产开发企业原因导致，也应当及时通知业主。如果存在违约，尽量协商解决，不宜通过诉讼形式解决，不仅增加了诉讼成本，而且也导致房地产开发企业与业主之间的矛盾加深。

【案例5】鲁程龙与北京星华蓝光置业有限公司商品房预售合同纠纷案

案号：(2019)京02民终3811号

审理法院：北京市第二中级人民法院

裁判要点：房地产开发企业应当按合同约定交付人防车位，如果逾期，将承担违约责任。

法院观点：2015年12月19日，鲁程龙（买受人）与星华蓝光公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定鲁程龙购买星华蓝光公司开发的X号房屋，星华蓝光公司应在2016年12月31日前向鲁程龙交付房屋。预售合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺约定，2.其他设施：公共停车场于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）。双方对于逾期交付也进行了约定。关于公共停车场问题：鲁程龙认为案涉小区实行人车分流，地上不让进出车辆，地下车库实行租售，物业于2017年6月20日开放车库，业主只能购买车位。业主不同意，要求租赁车位，后于2017年12月17日可以办理地下车位租赁，故鲁程龙认为星华蓝光公司公共停车场延期至2017年12月17日才符合交付条件，鲁程龙提交了《关于海悦城一期业主关注重点事项进度公示》、《海悦城车位出租的通知》用以证明其主张。星华蓝光公司主张小区地上、地下均有停车场，且公共停车场已按期达到使用条件，并提交了《北京市规划委员会规划意见复函》、《建设工程规划许可证》、《北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见》等证据证明。经法院现场勘验，案涉小区实行人车分流，地上没有停车位；地下有车库，地下一层为产权车位，地下二层为人防车位，目前地下二层人防车位没有启用。综合双方的举证和现场勘验情况，法院采纳鲁程龙对于公共停车场的意见。二审庭审中，星华蓝光公司认可一审法院关于公共停车场交付延期的认定。最终，法院支持了原告主张的违约金诉求。