长租公寓减免租金事件引发的思考

Author：候蓓丽 | 2020.02.14

近日，据《北京日报》报道，北京不少业主都接到电话，运营方蛋壳公寓以新冠染肺炎疫情为由，通知业主要减免1个月的房租。面对疫情，共克时艰，本是善举，可蛋壳公寓单方面的通知，不仅引发业主维权，甚至还遭到租客抱怨。2月13日，蛋壳公寓在微信公众号发文称，其已征得房东支持将继续采取减免租金的措施为疫情补贴政策加码，并公布了减免租金的标准。那么问题来了，蛋壳公寓不是房东，是否有权减免租金？其主张减免租金的理由有无依据？疫情期间，在保障承租人利益的同时，如何平衡房东的利益？本文从长租公寓的运营模式及相关法律依据介绍入手，对上述事件进行法律分析，并提出相应的对策建议，以供参考。

近日，据《北京日报》报道，北京不少业主都接到电话，运营方蛋壳公寓以新冠染肺炎疫情为由，通知业主要减免1个月的房租。面对疫情，共克时艰，本是善举，可蛋壳公寓单方面的通知，不仅引发业主维权，甚至还遭到租客抱怨。2月13日，蛋壳公寓在微信公众号发文称，其已征得房东支持将继续采取减免租金的措施为疫情补贴政策加码，并公布了减免租金的标准。那么问题来了，蛋壳公寓不是房东，是否有权减免租金？其主张减免租金的理由有无依据？疫情期间，在保障承租人利益的同时，如何平衡房东的利益？本文从长租公寓的运营模式及相关法律依据介绍入手，对上述事件进行法律分析，并提出相应的对策建议，以供参考。

一什么是长租公寓

“长租公寓”并不是一个法律上的概念，从字面上理解就是租期比较长的租赁式公寓。一般而言，长租公寓即指公寓运营企业将从存量房市场获取的房源进行升级或改造，通过提供多样化公共空间配置和标准化物业服务，吸引有需求的人群租住且租期较长（一般在一年以上）的出租型公寓。[1]自2015年以来，国家出台了一系列政策，要求培育和发展住房租赁市场，各地也相继出台了政策及规定。可以说长租公寓在近几年发展迅速。

2015年1月6日，住建部发布《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。提出积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

2016年5月17日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）。该意见提出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。该意见提出要发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持和规范个人出租住房，并提出允许改建房屋用于租赁等。

2017年5月19日，住房和城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。该意见稿规定：国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。

2017年7月20日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家工商行政管理总局、中国证券监督管理委员会发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知提出多措并举，加快发展住房租赁市场。

2017年8月21日，国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，提出构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

在中央出台上述政策的同时，各地陆续出台了更为细化的政策。例如：2017年9月22日，深圳市人民政府发布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（深府办规〔2017〕6号）；2017年9月15日，上海市人民政府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》的通知（沪府办〔2017〕51号）。

随后，各地住建部门出台相应的实施细则。以北京市为例。

2017年9月28日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市教育委员会等部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）。《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应，建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务，明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益，加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。

2019年7月8日，为合理引导住房租赁行为，维护租赁当事人合法权益，减少交易纠纷，降低交易成本，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。

二长租公寓模式及民事法律关系分析

（一）物业自持模式

物业自持模式主要是房地产开发企业等购买并持有物业资产的产权，经过统一装修后对外进行租赁经营。这种模式下的法律关系比较简单，就是出租人（产权人）与承租人之间的租赁关系。

（二）物业代持模式

长租公寓运营商通过租赁的方式，向出租人(房东)签订一定期限的租赁协议，装修改造后对外出租，俗称“二房东模式”，目前采用此方式比较多，例如自如公寓、魔方公寓等长租公寓等。该种模式下，长租公寓运营商主要通过租金差价及相关增值服务赚取利润。  

（三）中介机构居间的传统租赁模式

中介机构作为居间方，为出租人(房东)提供租赁信息，同时积极寻找承租人(租客)，将合适房源进行推送。中介机构只提供居间服务。

（四）新型租赁模式

长租公寓运营商通过发行证券化产品以及借助互联网金融平台公司获取资金（签订合同），与出租人(房东)签订一定期限的租赁合同，而后将承租的物业经过统一装修后对外出租，赚取租金差价。在这种情况下，承租人为了减轻支付租金的经济压力，往往会选择长租公寓运营商提供的“租金贷”业务，即长租公寓运营商与互联网金融平台公司签订合同，约定承租人(租客)通过互联网金融平台贷款，金融平台将全年租金支付给运营商，然后再由承租人按期偿还贷款。

三对长租公寓减免租金事件的法律分析

通过上述分析，可以看出，长租公寓是国家为了改善租赁市场而倡导的一种住房租赁模式，并且由于运营模式的不同，当事人之间的法律关系也不同。回到本文最初讨论的“蛋壳公寓减免租金事件”，结合上文，我们讨论以下问题：

（一）长租公寓运营商是否有权单方减免租金

长租公寓运营模式中，第一种物业自持模式下，因房地产开发企业将其所有的房屋出租，其有权决定是否减免租金，这种租赁的法律关系也比较简单；第三种中介居间的传统模式下，中介机构是居间方，提供的是居间服务，包括提供居间信息、促成交易等，交易完成后，其权利义务也基本完成，故对于是否减免租金，也是出租人来决定，而不是中介机构。长租公寓运营模式中，对于第二种和第四种运营模式，长租公寓运营商与出租人之间是租赁法律关系，其与承租人之间也是租赁法律关系，其实际的法律地位也就是我们所说的“二房东”。一旦租赁合同签订，合同各方均应按合同约定全面履行义务，这是《合同法》第八条、第六十条的规定。在这种法律关系下，长租公寓运营商如果要减免次承租人的租金，首先应该看租赁合同中是否有减免租金的约定，是否达到了合同约定的减免租金的条件。例如租赁合同中是否有对特殊事件、特殊情况、不可抗力(例如征收拆迁、市政工程、自然灾害、全国性重大事件、非一方可控制且不可避免发生的)下的租金协商或减免的约定。如果有约定，可以按照约定减免租金；如果没有约定，则要看是否存在减免租金的法定事由或情况出现。

（二）不可抗力能否作为减免租金的理由

需要明确的是新冠肺炎疫情及政府针对疫情采取的相应防控措施对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。这里需要注意的是“不能履行”，也就是说，合同没有继续履行的可能性。如果疫情发生后，承租人受疫情影响暂时无法使用租赁房屋，但并不会对合同履行造成障碍，待疫情结束后合同可以继续履行，这种情况下，是不适用不可抗力条款的。此时，如果当事人认为继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

这一点其实也可参考2003年6月11日最高人民法院发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号），虽然该规定已经废止，但其规定还是有一定参考意义。该通知第三条第（三）项规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。也就是说，法院在适用不可抗力或者情势变更条款解除合同时审查严格，是非常慎重的，还是要鼓励合同继续履行，如继续履行对当事人权益有影响，则可以根据公平原则予以处理。

从公平原则出发，考虑到长租公寓租期长的特点，且长租公寓第四种模式比较复杂，如果长租公寓运营方单方减免租金，势必也会影响到承租人与金融平台公司、运营方与金融平台公司之间合同的履行，故应当慎重处理。

（三）长租公寓运营方减免租金应与各方协商，避免产生纠纷

新冠肺炎疫情发生后，长租公寓租赁合同各方应当就租赁合同履行产生的问题积极沟通协商，尽量确保合同能够继续履行。如承租人（租客）因为疫情暂时无法使用租赁房屋，应当提供相应证据证明，并与运营方协商，运营方应当将此情况及时通知出租人，在各方协商一致的情况下，可以按照公平原则，减免承租人部分租金或者按照疫情期间适当延长租期。在此建议另行签订书面补充协议，避免事后产生争议。当然，如果当地房地产中介行业协会或者房地产协会对疫情发生后的租金减免有相关意见的，建议运营方可参考减免租金的意见，做好出租人和租客之间的沟通工作，避免因实施疫情补贴政策而导致当事人利益受损的情况发生。

注释：

[1]来源：《长租公寓政策法规与法律风险汇编》