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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之梳理与解读

Author:侯蓓丽 | 2021.01.18


《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称新《商品房买卖司法解释》)已于2020年12月23日由最高人民法院审判委员会第1823次会议通过,并于2021年1月1日起施行。本文将新《商品房买卖司法解释》与2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称原《商品房买卖司法解释》)进行条文对比,对修改要点进行梳理与解读,以供参考。


新《商品房买卖司法解释》修订要点

(一)解除权行使期限的变化

对于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形下,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,新《商品房买卖司法解释》第十一条规定“经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。”理解此条款需要注意以下三点:

1、此条款的修改,与《民法典》第五百六十四条规定保持一致。《民法典》第五百六十四条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”

2、根据《民法典》第五百六十三条之规定,合同的解除应当遵循程序,其中就包括解除权的行使必须及时。之所以如此规定,是因为在一方享有解除权时,该当事人长期不行使解除权,会影响当事人双方权利义务关系的确定。因此,如果超过一定期限不行使解除权,该解除权消灭。

3、此条款中规定的“三个月”和“一年”,均属于除斥期间。笔者认为,在理解和适用时需要注意,“对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使”,这是对解除权行使期限起算点的规定,如果在这“一年”期间内,对方当事人催告了,则解除权人仍可以适用“经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月”这一规定,但如果逾期仍不行使,则解除权消灭。


(二)惩罚性赔偿不再适用

1、删除了拆迁补偿安置协议优先权条款

新《商品房买卖司法解释》删除了原《商品房买卖司法解释》第七条的规定,即“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。”也就是说,在拆迁安置补偿协议与其他商品房买卖合同发生冲突时,新司法解释删除了对拆迁安置补偿协议的被拆迁人予以特别保护的规定。原《商品房买卖司法解释》之所以规定被拆迁人的特别保护条款,是因为当时司法实践中,存在拆迁人恶意违反拆迁补偿安置协议,将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的情况,致使被拆迁人的利益得不到保护。鉴于此,原《商品房买卖司法解释》将被拆迁人享有的债权作为一种特殊债权,并赋予其物权优先效力。但是根据物权法定的原则,司法解释能否对此立法,一直也是有争议的。所以,此次修订将该条款删除。

2、删除了开发商恶意违约与惩罚性赔偿条款

原《商品房买卖司法解释》第八条、第九条规定了商品房买卖合同中出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的五种情形,即:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在此五种情形下,买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,即出卖人的惩罚性赔偿责任,也就是通常所说的“退一赔一”。笔者认为,随着我国不动产登记制度的不断完善,商品房买卖合同示范文本的推行以及网签备案制度的要求,对于原《商品房买卖司法解释》规定的出卖人五种恶意违约行为,基本上可以通过合同违约责任条款予以解决。因此,此次司法解释修订删掉了上述条款。


(三)删除了面积误差处理条款

新《商品房买卖司法解释》删除了面积误差的处理条款。关于面积误差的规定,在《商品房销售管理办法》第二十条中依然存在,而该办法现行有效。之所以删除该条款,主要是目前各地方制定的商品房买卖合同示范文本,基本上在合同中约定了面积误差的处理方式。如果出卖人和买受人因此产生争议,法院可以根据合同约定进行裁判。


(四)将条文中的“房屋”统一修改为“不动产

2014年11月24日,国务院发布《不动产登记暂行条例》,2015年3月1日起施行。《不动产登记暂行条例》第二条规定:“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”第四条规定:“国家实行不动产统一登记制度。”2016年1月1日,《不动产登记暂行条例实施细则》公布并实施,细化了不动产登记的相关规定。《民法典》物权编第二章第三节对“不动产登记”在法律层面上予以规定。在国家实行不动产统一登记制度的大背景下,原《商品房买卖司法解释》中的“房屋”范围过于狭窄,也与法律法规规定不一致,此次修订将条文中“房屋”的表述均改为“不动产”,更为规范严谨,与法律法规保持统一性。


法律条文修改对比

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