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汽车4S店新建店的法律注意事项分析及建议

Author:王静 | 2020.12.21


4S店全称为汽车销售服务4S店(Automobile Sales Servicshop 4S),是一种集整车销售(Sale)、零配件(Sparepart)、售后服务(Service)、信息反馈(Survey)四位一体的汽车销售企业。4S店模式在中国已经经历了二十多年的发展,成为一项专业性质强却与普通人生活息息相关的产业。

本文拟站在律师的角度就4S店新建店过程中主要的法律注意事项进行分析,并给予相应的法律建议,以协助4S店规避法律风险。


选址

选址即选择拟租赁建店的目标地块与房产,4S店在选址时需要考虑交通方便、有稳定客流量等多个区位因素。而从法律的角度考虑,必须保证该选址能够合法、稳定、持续地用于4S店的经营,需注意以下问题:

1、土地性质问题

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(住房和城乡建设部公告第880号)第3.3项城市建设用地分类,商业服务业设施用地中的零售商业用地为以零售功能为主的商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地,商业服务业设施用地中的其他服务设施用地为业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站等其他服务设施用地。因此,以汽车维修站、零售业为基础的4S店应在商业服务业设施用地上建设。

律师在核查目标地块是否符合4S店的建店需求时,应注意土地性质,尤其针对一些综合性的地块,当一片规划好的土地上有两种或两种以上不同用途的土地时,商业服务业设施用地性质的土地可能只占其中一定比例,因此必须确认拟建4S店的地块为其中商业服务业设施用地性质的土地。

2、目标房屋权属登记是否存在瑕疵问题

正常的房屋建设项目将经历立项、消防设计审核、环保批复、取得建设用地、规划、施工三证后进行建设,后续经消防、环保、规划等验收后,进行建筑整体的竣工验收备案,方可正式取得权属证书。因此针对目标房屋,尤其在目标房屋为多个建筑的情况下,必须注意目标房屋是否均进行了权属登记并取得房产证书。

当存在目标房产近期建设完成、但尚未取得房产证书的情况,则关注该等房产是否取得了前述的各项消防、环保、规划、建设的审批以及竣工验收备案,以避免出现目标房产因为未合法报批报建、成为可能面临拆除和罚款风险的存在法律瑕疵的建筑的问题。

3、环保问题

《交通运输部关于全面深入推进绿色交通发展的意见》(交政研发[2017]186号)指出,应积极推广绿色汽车维修技术,加强对废油、废水和废气的治理,提升汽车维修行业环保水平。4S店存在的重污染行为主要为售后维修中的钣喷业务,因此如4S店日后预计进行钣喷业务,则需要制作环境影响报告并且取得环保局的批复,并且严格按照环保部门的批复、履行环保“三同时”政策进行建设;在建设完成后实际交付环保部门进行验收,在未取得验收之前不得投入使用。即便做到前述要求,作为律师还应该注意到4S店所在城市的环保政策,某些城市会出台地方政策限制部分区域(如市中心)的4S店开展钣喷业务,例如北京市人民政府于2018年9月15日印发《北京市打赢蓝天保卫战三年行动计划》,提出“探索取消核心区、城市副中心重点区域汽修企业喷漆工序,鼓励在六环路外建立集中化钣喷中心,集中高效处理”,4S店如计划在该等区域设址经营则需考虑日后将钣喷业务进行转移外包。

如目标土地房产临近河道等特殊区域,可能对环保方面有其他要求,必须做好与环保部门的沟通工作,确认特殊区域的环保要求,避免因环保问题受到行政处罚。

4、土地房产抵押问题

土地房产是否有权利负担,是否存在抵押、查封情形是律师需要注意的重要内容,尤其是土地房产上设立抵押权属于实践中常见的情况。

《中华人民共和国物权法》(以下简称“《物权法》”)第一百九十条规定:订立抵押合同前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《物权法》第一百八十二条规定:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在即将生效的《中华人民共和国民法典》中,对于可以对抗抵押权的租赁关系作出了更为严格的规定。因此若目标地块及房产在抵押后租赁的,该租赁合同不得对抗抵押权人以及因抵押权发生的权属变动,这将导致承租方承担因租赁土地房产抵押权实现或因抵押权发生所有权变动后无法使用的潜在法律风险。

土地房产是否存在抵押、查封情形不仅需要查看登记权属证书上是否有相关的备注,更需要通过前往土地房产所在地的不动产管理中心调取土地房产的基本情况档案进行核查,该档案中会对土地房产的抵押、查封情况作出明示,以便了解截至调取档案之日土地房产的相关情况。

5、其他选址问题

(1)临近学校:虽然未有明确法规限制在中小学附近新建4S店,也未将4S店认定为《关于认真学习贯彻党的十七届六中全会精神积极促进社会主义文化大发展大繁荣的意见》的第六十六条规定的“在中小学校园周边设置营业性歌舞娱乐场所、互联网上网服务营业场所等不适宜未成年人活动的场所的,由主管部门予以关闭,依法给予行政处罚”中的不适宜未成年人活动的场所,但是4S店的经营易受到学生家长举报的情况确实存在。所以临近学校的选址不应作为第一选择。

(2)土地规划的变更风险:对于此问题,律师应促使出租方安排前往土地所在地规划部门进行访谈,确认土地规划至少近十年内的安排,以免土地规划变更导致4S店面临强制拆迁的情况。


租赁合同签署

经销商必须在取得在汽车品牌制造商(以下简称“厂商”)的区域授权后方可在指定区域新建4S店。如选择购买土地房产的方式来建设并经营4S店,则存在获取土地时间长、取得土地房产后该土地未必受厂商认可、土地房产购买投入成本高等问题,因此采取租赁土地房产方式在新建4S店中是更为常见的选择。土地房产购买往往采取格式合同且后续权属转移以登记为准,此处不赘述。就签署租赁合同,作为服务于新建4S店的律师应该注意如下事项:

1、租赁合同的租期

4S店就建店签署的房屋土地租期建议设立在十年至二十年之间,如租期低于十年,一旦租赁合同到期,出租方不再续租,考虑到之前装修改造投入的大量成本以及迁址对已经形成的客户群的影响,则会对4S店的持续经营造成较大影响。而法律规定租期不能超过二十年,因此新建4S店的租期建议在十年至二十年之间,越长越好。

除了需要约定租期之外,最好同时约定合同到期后4S店拥有优先续租的选择决定权,以便在租期到期之后4S店对于是否续租掌握主动权。

2、装修改造事项的约定

厂商为了维护自身的品牌形象对于建店时的装修、建材、布置、外立面等各个方面均会进行一定把控,以保证旗下4S店形象统一。受限于厂商的要求,新建4S店一般都必须对交付的房产进行装修改造,此项装修改造建议在租赁合同中便征得出租方的同意,以免后续出租方对交付房产的装修改造提出异议从而影响新建4S店的进度以及正常经营。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情况分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持……。因此只有征得出租方的事先同意的装修改造,如日后出租方违约导致4S店无法继续使用租赁房屋的情况下,才可以要求出租方赔偿4S店在装修改造中投入的前期成本,从而弥补4S店损失。

3、先决条件、陈述与保证、出租方配合义务以及违约条款的设置

先决条件、陈述与保证、出租方配合义务以及违约条款均是限制出租方或增加出租方义务以保证4S店权益的条款。

先决条件用来设置4S店关心的重点事项,使其作为租赁协议生效的先决条件,例如出租方表示目标房产近期可以取得房产证,则可以将取得房产登记证书作为租赁协议生效的先决条件,这样既可以提前锁定目标房产、推动新建4S店项目进入正轨,也可以避免因为时间紧迫导致对重要问题的忽略与放弃。

陈述与保证作为出租方的兜底事项,可以使出租方对目标地块房产的性质、近期规划变更情况、签署租赁协议的资格、签署租赁协议的程序等各方面作出陈述与保证,以确保由此问题引发的任何责任、追偿而给4S店造成任何损失均由出租方承担。作为律师,应协助4S店尽量全面地梳理与列示出租方的陈述与保证责任。

出租方的配合义务是在租赁协议签署之后,如4S店的装修改造或其他事项需要出租方进行配合,则出租方必须全力配合。

违约条款在协议中约定违约金以及相应的违约情形,一旦未来出租方违约可以有明确的主张依据。

4、核查出租方是否适格

除了房屋土地的权利人即为出租方的情况,实践中也能经常见到第三方通过租赁、授权等方式取得房屋土地的出租权的情况,如果4S店拟与此类非权属人的出租方签署租赁合同,则必须注意考察该出租方是否适格,是否有权签署转租/租赁协议并承诺协议中的条款。律师需要做的工作主要包括核查此类出租方与权属人的租赁协议/授权协议,明确出租方是否有权进行转租,且订立的租期不能长于原租赁协议/授权协议给予的期限。同时针对如进行大量的装修改造等重要事项,建议由出租方协调取得权属人的书面同意书,再签订租赁协议。

5、核查签署租赁协议前出租方需要履行的程序

签署一份租期在十年以上的房屋土地租赁合同对于一般的出租方都会构成重大资产的处置,因此需要注意,如果是自然人签署该租赁协议,在该自然人有配偶的情况下应促使自然人出具关于租赁的配偶同意书;如果是公司法人签署该租赁协议,应当核查是否经过公司章程所规定的内部有权机构(如董事会、股东会)决策;如果是居委会/村委会签署该租赁协议,应该经过居民大会/村民大会的审议并形成决议,并注意核查该居民大会/村民大会的召集、召开、表决程序是否符合法律规定。

6、担保手段

鉴于租赁协议中会设置针对出租方的陈述与保证以及违约责任,因此如担心出租方没有足够的履行能力,可以建议4S店要求出租方提供有足够履行能力的第三方为租赁协议项下出租方的义务进行担保。


经营者集中申报

鉴于经营4S店在中国已经是一项成熟的业务,4S店的投资方也往往是一些有经济实力和经营经验的集团公司,两家或以上此类集团公司共同设立合营企业经营4S店亦是常见的经营行为。基于经济发展规范性的要求,监管部门对于经营者集中申报事宜也日益重视,2019年11月1日市场监管总局对皮尔博格泵技术有限公司与上海幸福摩托车有限公司设立合营企业未依法申报案作出行政处罚决定,两家企业因构成未依法申报违法实施的经营者集中被分别处以35万元人民币罚款,此类处罚屡见不鲜。

根据《国务院关于经营者集中申报标准的规定》第3条规定,经营者集中达到下列标准之一的,经营者应当事先向国务院反垄断执法机构申报,未申报的不得实施集中:(一)参与集中的所有经营者上一会计年度在全球范围内的营业额合计超过100亿元人民币,并且其中至少两个经营者上一会计年度在中国境内的营业额均超过4亿元人民币;(二)参与集中的所有经营者上一会计年度在中国境内的营业额合计超过20亿元人民币,并且其中至少两个经营者上一会计年度在中国境内的营业额均超过4亿元人民币。因此如合资设立4S店,必须考察合资各方的业务体量、注意经营者集中申报的问题。

综上,作为服务于新建4S店的律师,应对目标房产开展尽职调查工作保证选址可以合法、稳定、持续地进行4S店的经营,在尽职调查的基础上设计、草拟、修改租赁协议,并且注意经营者集中申报等其他可能存在的法律问题,从而保障新建4S店顺利推进且后续4S店可以合法稳定经营。

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